火災保険のリターンに圧倒的な格差そのカラクリとは？

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号外　火災保険のリターンに圧倒的な格差そのカラクリとは？　
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　石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。

　今号は号外として、アーキバンク様から火災保険金についてのご案内です。




○『火災保険のリターンに圧倒的な格差そのカラクリとは？』




今年も昨年と同様に、
全国各地で甚大な被害を及ぼした
自然災害が多発しました。


このような予期せぬ被害に合った際に
対応するために設けられているのが
「火災保険」という制度です。



火災保険とは、所有する建物に
将来起こるかもしれない危険に対し、


一定の保険料を加入者が公平に分担し、
万一の事故に対して備える相互扶助の制度。


不動産所有者に取りまく様々な
事故や災害から、
生命や財産を守る為の
最も合理的な防衛策のひとつ。。。。。


というのが一般的な解釈。


しかし、

相互扶助とは言いながら、


実際には、契約者である
不動産オーナーの知識
調査をする業者の経験値
等々。。


様々な条件によって
最終的に得られるリターンが
全く異なるのが現実です。


「火災保険を申請したが無責と判断されてしまった。。。」

「知り合いの業者に調査を依頼したが大幅減額となってしまった。」

「管理会社に保険申請サポートを依頼したがこれは保険対象となりませんと拒否されてしまった。」

等々。。。


申請に関わる人の力量によって
圧倒的な差がでてしまうのが
現実なのです。



実際に保険がらみの工事は
工事をする業者にとっては
非常に美味しい案件。


通常の相見積もりによる
工事よりも利益率ははるかに高く、


仮に工事をしなかった場合は、
保険金の４０％、５０％といった、

法外な手数料を
請求する業者もいます。。



本来であれば、
保険料を支払っている
不動産オーナー自身が
最大の恩恵を得るべきにも関わらず、

実際はそのようになっていない。。。



このような状況から
脱するためには、

まずはオーナー様自身が
しっかりと知識を身につける。

そして、オーナー側に立って
申請をサポートする、
経験豊富な業者の選定が必要となります。



「でもどうやって良い業者を見つければ良いのか？」



実はここが非常に難しいです。


単純にリフォーム工事の
技術が高いから、

いつも工事を安く請けてくれて
トラブルも無いから、

という理由で選定すると
殆どの場合が失敗します。


通常のリフォーム工事と
保険請求のための調査は、

調査の仕方や見積もりの
作成方法が全く異なります。


最低でも５年以上は
火災保険の申請を経験し、
結果を出している
リフォームの営業マンでなければ、

私の経験上、
完全に任せるのは危険です。


しかも継続的に
と言う条件付きです。


つまり、通常のリフォームのなどはやらずに
火災保険の申請のための調査を
ず?とやり続けているということです。


「そんな人いるのか？」


と思われるかもしれませんが、
私の近くにいます。


直近のある日の彼のスケジュールを
簡潔に下記に記載します。


AM９：００　東京都江東区　木造２F（個人宅）調査

AM１０：００　千葉県船橋市　RC８Fマンション（オーナー物件）調査

PM１１：３０　千葉県千葉市　木造２Fアパート（オーナー物件）調査

PM１３：３０　千葉県君津市　RC４Fマンション（オーナー物件）調査

PM１５：００　千葉県富津市　鉄骨２Fアパート（オーナー物件）調査

PM１６：３０　千葉県館山市　木造２F（個人宅）調査



もちろんこの数は最大値です。


但し平均的に４?５件の調査を
たった１日で行います。

つまり月に２０日間動いていたとしても
月間１００件という数になります。

実際に今月も
そのくらいの数の調査をこなしています。


はっきり言って異常値です。


なぜこれだけの数の調査を
短期間できるのか？


それは申請ポイントを
全て押さえていること。


そして、ドーロンの活用による
調査の効率化です。


彼いわく、

ドローンを７分ぐらい飛ばせば
損害受けている箇所、
そして、申請できる箇所、

そして、申請金額に承認金額にまで
すぐにシュミレーションができるそうです。


しかも、特殊なケースを除けば
全て満額もしくは多少の減額で
承認されています。



そんな彼の火災保険に
関するノウハウを

余すことなく公開するのが
こちらの無料講座です。


https://archibank.co.jp/web/7kasai3lp1/?no=567



火災保険を活用したリフォームについて
知っている人は、

「屋根や雨樋のことだよね？」
と言いますが、


彼に言わせればそれは
一部にしか過ぎません。


実際には建物のあらゆる部位において
活用ができるのです。


実際に先程の１００件についても、
屋根や雨樋の損傷は６割ぐらいです。



では、その他はどのような
損傷が保険適用されるのでしょうか。



例えば原状回復費。


不動産オーナーであれば
定期的に確実に必要となる経費です。


もしその費用が
大きく削減できるとしたら。。


目からウロコとは
まさにこのことです。


今回は彼の火災保険に
関する知識と経験を
７種類に分類して
体系的にご説明します。



不動産オーナーであれば、
修繕費や原状回復費の圧縮による
利回りの大幅な上昇が可能です。


そして、重要なのが、

オーナー自身がこのような
火災保険の知識を身につけることが
非常に利益のあることだということです。


経験値の無い
工事業者任せにしてしまうと、

最終的には工事業者に利益が
渡ってしまいますから。


火災保険の恩恵を最大限
活用するためには、

保険申請を自分でコントロール
できるようになる必要があります。


当然ながら、秘匿性が
非常に高い情報となりますので
公開には期限がありますが、



これを機会にこのノウハウを
身につけて頂き、事業の発展を
目指して頂ければと思います。


１０月１９日（土）迄の期間限定公開
https://archibank.co.jp/web/7kasai3lp1/?no=567



また、今後
火災保険活用を実践的なレベルで
習得して頂くためのご提案の説明会を

東京・大阪・名古屋・福岡にて開催致します。

本格的に取り組みたい
という方は是非ご参加下さい。


所有物件の修繕費、
原状回復費の改善だけでなく、

自ら積極的に案件を取りに行って
ビジネスとして展開していくことも
可能となります。


無料講座のご登録後
ページが表示されますので
そちらも是非チェックして
頂ければと思います。



１０月１９日（土）迄の期間限定公開
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○『殆どの人が原状回復で火災保険を活用できない理由とは？』





「原状回復費で８０万の請求書が管理会社より届きました。家賃６万円でこんな金額支払えません。これは適正な価格なんでしょうか？」


私のメールボックスにはこのような
質問が毎日のように届きます。


○管理会社　→　工事会社


という図式の中で、
管理会社の利益が乗っていますので
当然高くなります。


もちろんオーナー様自身が
技術力があり適正価格で
工事できる業者を見つけることが
できれば問題無いのですが、


遠方の物件の場合は
なかなかそうはいきません。


結局渋々工事を実施。。。
という結果が殆どです。



原状回復工事において
オーナー側が支払う費用は
想定外に多くなることが多く、


賃貸不動産経営を
圧迫する要因にもなります。



そんな原状回復費を少しでも
減らす方法は３つあります。



１つ目はリペアの活用。


リペアとは補修の技術で
単純に交換するよりも
安くなるケースが多いです。

例えば扉の穴などは
取り替えると１５万円?
リペアであれば４万?
で可能です。


但し、職人の技術に
差があるので

技術の高い職人に
依頼する必要があります。




そしてもう一つは、
敷金の活用。

これは誰もがやっていることなので
詳細は省きますが、

問題点としては、
賃料が安い地方の物件の場合は
敷金だけで原状回復を賄うのは
困難だということです。

しかも入居者とのトラブルも多い。



そして最後に
火災保険の活用。


火災保険のパフレットを
見て頂ければ、


原状回復で使えそうな
補償内容がたくさん記載
されていますので、

なんとなくイーメージは
できると思います。


しかし、殆どの
不動産オーナーさんは

原状回復に火災保険を
活用できないのが現実です。


それはなぜか？


そこには管理会社や保険代理店、
そして保険会社を含めた、

賃貸不動産物件に関わる方々の利権が
大きく関係しています。



この構造をしっかり理解して、
オーナー様自身が主体性をもって、
仕組みを構築する必要があります。


ではその仕組とは
どのようなものなのか？


詳しくは今後開催する
説明会で開催しますが、


今までに１００名ぐらいの方に
この話をしましたが


「９５％以上の方がこんな話は知らなかった。。」
「目から鱗とは正にこのことです！」


と感銘を受けていらっしゃいました。


▼７種類の火災保険活用術
１０月１９日（土）迄の期間限定公開
https://archibank.co.jp/web/7kasai3lp1/?no=567






仮に稼働率が同じだとした場合
利回りに影響するのは出費です。

その出費の中でも
大きな割合を占めるのが
修繕費、原状回復費です。


金額が大きいので
不動産オーナー様も非常に
ナーバスになる部分です。


原状回復費を含めた
修繕費は年間家賃収入の
１-２割程度と言われています。


仮にこれらを大半を
火災保険でカバーできるとしたら。。。

年間利回りアップに
大きく貢献するのは容易に想像できます。



出費を減らすことは
不動産経営にとって、
今後大きなポイントになってきます。


融資も厳しくなり、
新規物件もそう簡単には
買えなくなってきていますから。


物件を増やして収入を上げるよりも
既存物件の出費を減らすことで、

リスク無く収入上げることが
今後のトレンドになります。


そのためツールとして、
火災保険は絶大な効果を発揮します。



今回の講座は
不動産オーナーの方でも
知識ゼロの状態から、

火災保険に関する知識と
実践的なノウハウを
身につけて頂く内容となっています。


▼７種類の火災保険活用術
https://archibank.co.jp/web/7kasai3lp1/?no=567

※１０月１９日（土）迄の期間限定公開


また、所有物件で加入している
火災保険の補償内容をしっかりと
把握しておくことが重要です。


当たり前のことなのですが
意外とできていない方が多いです。


保険会社によって
プランは異なりますが、

ベーシックなものに
加入していたとしても、

火災や自然災害以外の
様々な補償がついてきます。


保険はあくまでも
申請主義なので、

契約書が申請をしなければ
何も変わりません。


保険会社から
「被害はありませんでしたか？」
といった連絡は１００％ありません。


ですので、
被害が発生する前に、
ご自身の契約内容をしっかり把握し
適用できるのかできないのかを
理解しておく必要があります。


知らないだけで、
数十万、場合によっては数百万円の
損をしてしまうケースもあります。


その辺りは無料動画で
詳しく説明しています。


▼７種類の火災保険活用術
https://archibank.co.jp/web/7kasai3lp1/?no=567

※１０月１９日（土）迄の期間限定公開


また、今後
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本格的に取り組みたい
という方は是非ご参加下さい。


所有物件の修繕費、
原状回復費の改善だけでなく、

自ら積極的に案件を取りに行って
ビジネスとして展開していくことも
可能となります。


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頂ければと思います。


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本日は以上となります。
ありがとうございました。




　以上、アーキバンク様からのお知らせでした。お問い合わせは上記ウェブページ記載の連絡先までお願いします。




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石渡　浩（いしわた　ひろし）

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